
עד לשנת 2014 חישוב מס השבח היה פשוט למדי ורבים נהנו מפטור, אך מאז הרפורמה שהתרחשה באותה שנה היקף הפטורים צומצם ומורכבות קבלת הפטורים גדולה יותר. מי יכול לקבל כיום פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים ואילו פטורים קיימים? הכנו לכם מדריך מקיף לשנת 2024.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא רווח ההון שנוצר בעקבות מכירת דירת מגורים. הכוונה היא להשבחה של הנכס, זאת אומרת – ההפרש בין המחיר בו נקנתה הדירה ובין מחיר המכירה. מס השבח כולל הצמדה למדד וקיזוז הוצאות רכישה והשבחה, למשל הוצאות על שיפוץ הבית, אגרות, מיסים, שכר טרחת עורך דין, ריבית על המשכנתא ועוד. מס השבח עצמו עומד על 25% מתוך השבח נטו, מסיבה זו גם מומלץ מאוד לשמור על כל קבלה ומסמך המעידים על הוצאות שונות שבוצעו בנכס – אלו יכולים לסייע להפחית את הרווח וכתוצאה מכך גם את המס.
הרפורמה בשנת 2014
בשנת 2014 נכנסה לתוקפה הרפורמה במס השבח, עד לאותו הזמן אנשים רבים קיבלו פטור ממס שבח כמעט באופן גורף אך מאז נכנסו לתוקפן התקנות החדשות, תנאי פטור ממס שבח השתנו באופן מהותי והיום קיימים פרמטרים רבים לפטור עליהם נדבר בהרחבה בהמשך.
התקנות החדשות קובעות כי מי שמחזיק בדירה אחת, אותה החוק מגדיר גם כדירה יחידה מזכה, ייהנה מפטור רק אם הוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים. המשמעות היא שמי שמחזיק בכמה נכסים, ישלם מס שבח על פי חישוב ליניארי. שימו לב – המס על הרווח היחסי יחושב החל משנת 2014, גם אם הדירה נרכשה לפני כן, מכיוון שהמס מחושב ליניארית ביחס לתקופת האחזקה.
התנאי המקדים לזכאות לפטור – דירת מגורים מזכה
עם כניסת הרפורמה לתוקף בשנת 2014 בוטלו הפטורים העיקריים, אך זה לא אומר שלא ניתן לקבל פטור ממס שבח לגמרי, למעשה, ישנם כמה וכמה דרכים לעשות זאת אך כדאי להכיר קודם את התנאי המקדים לזכאות לפטור.
חוק מס שבח קובע כי דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה לא הושלמה, היא נמצאת בחכירה של אדם פרטי מעל 25 שנים או בבעלותו, ובארבע השנים שקדמו למכירתה מעל ל-50% ממנה שימשו למגורים (במקרים מסוימים החישוב יעשה על פי 80% מהתקופה המחושבת למס שבח).
פטור ממס שבח הוא לכל התא המשפחתי ולא רק עבור מחזיק הנכס, יש גם חריגים בחוק – גן ילדים ובית כנסת, למרות שמבנים אלה אינם משמשים למגורים, הם כן נחשבים כדירת מגורים מזכה. הדירה שלכם מוגדרת כדירת מגורים מזכה? כדי ליהנות מפטור בעת מכירת דירת מגורים יהיה עליהם למצוא את המסלול המתאים ביותר למצבכם.
פטור בעת מכירת שתי דירות
החוק קובע כי תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח כאשר הוא מוכר שתי דירות יחד אך שימו לב – התנאי הוא שמטרת מכירת שתי הדירות היא עבור רכישה של דירה אחרת במקומן. הפטור קובע גם תנאים נוספים:
- במעמד מכירת דירת מגורים ראשונה, המוכר מחזיק רק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד.
- המחיר הכולל של שתי הדירות הוא עד שני מיליון שקלים – מעל הסכום הזה הפטור הופך יחסי להפרש באשר לדירה השנייה וגם אז עד ל-3.33 מיליון שקלים, מעל לסכום זה לא ניתן לקבל פטור.
- שווי הדירה החדשה הנרכשת לאחר מכירת דירת מגורים צריך להיות לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרו, זהו תנאי שנועד להבטיח שההון אכן נוצל לרכישת דירה.
- פרק הזמן בין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, קניית הדירה החדשה צריכה להתבצע בתך 12 חודשים שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה.
פטור ממס שבח ירושה
ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור מכירת דירת מגורים שהתקבלה מירושה, אך יש גם למכירה זו כמה תנאים מרכזיים:
- למוריש לא יכולה להיות יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו.
- היורש הוא צאצא של המוריש, דהיינו – בן, בת, נכד או נכדה של המוריש.
- על דירה שהורה ירש מילדו לא ניתן לקבל פטור ממס שבח.
פטור ממס שבח בעקבות אחזקה של דירה מעל 18 חודשים
זוכרים שדיברנו קודם על הרפורמה שנכנסה לתוקף בשנת 2014? בתוקף רפורמה זו, מכירת דירת מגורים לאחר 18 חודשי אחזקה בדירה (כאשר מדובר בדירה יחידה) מזכה בקבלת פטור ממס שבח ובעגה המקצועית אנו קוראים למצב כזה – מס שבח דירה יחידה. עוד כדאי לדעת כי התיקון לחוק מציין שאם למוכר דירה כל שהיא יש זכות בדירה נוספת אך אותה זכות קטנה משליש – גם הוא יוכל ליהנות מפטור מלא על מס שבח. כמו כן, מי שמחזיק דירה שהתקבלה בירושה, ייהנה מפטור עבור מס שבח על מכירת דירת מגורים אחרת שלא התקבלה בירושה.
פטור כאשר אין תמורה
כאשר קרוב משפחה אחד מעניק לקרוב משפחה אחר דירה במתנה, מקבל הדירה פטור מתשלום מס שבח באופן חלקי, זאת כאשר הקונה משלם שליש משיעור המס. שימו לב – העדכונים בחוק קובעים סייגים שונים לפטור – הם מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק התגורר בדירה מרגע שקיבל אותה בירושה, הוא יקבל פטור ממס שבח במידה והתגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או לא באופן קבוע במשך ארבע שנים. עוד כדאי לדעת שהחל משנת 2014 צמצמו את ההגדרה "קרוב משפחה", כך שהעברה בין אחים ללא תמורה נחשבת פטורה מתשלום מס שבח אך ורק אם הדירה התקבלה בירושה מהוריהם טרם ההעברה.
כיצד התנאים לפטור מחושבים משנת 2018?
אמנם הרפורמה נכנסה לתוקפה בשנת 2014, אך היא מיושמת במלואה החל משנת 2018 והיא כוללת את התנאים הבאים:
- תנאי הכרחי ובסיסי לפטור הוא שמדובר בדירה היחידה של המוכר – בעלים של דירת מגורים יכול למכור דירה אחת בפטור בכל 18 חודשים.
- את הבדיקה לכמות הדירות שנמצאות בבעלות המוכר מבצעים נכון ליום המכירה בפועל.
- המוכר מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מיום סיום הבניה.
יש סייגים גם לתנאים אלו, למשל, מכירת דירת מגורים תחת ההגדרה של "מכירת דירה נוספת" לא תיחשב כדירה נוספת במקרה בו האחזקה של המוכר בה קטנה משליש, או במקרים בהם הדירה הושכרה בתור דירה מוכרת טרום 1997, או במקרים בהם הדירה התקבלה בירושה והיא הדירה היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג או צאצא או בן זוג של צאצא.
בנוסף, ישנם מקרים בהם המוכר מחזיק בדירה בירושה אך החלק שלו לא גדול מ-50%, במקרים אלה הדירה לא תיחשב כדירה נוספת, כך גם במקרים בהם דירה נרכשת כתחליף לדירה שנמכרה ב-18 החודשים טרום המכירה.
כיצד מס שבח מחושב?
לכל אדם יש אפשרות להיכנס למחשבון מס שבח באתר רשות המיסים כדי לחשב את המס לפני מכירת דירת מגורים. כך ניתן לחשב את תשלום המס הצפוי ולאחר העסקה יש למוכר 40 ימים להצהיר בפני רשות המיסים על הנכס הנמכר, על התמורה שהתקבלה בגין מכירת דירת מגורים, על המועדים השונים והוצאות השונות, זאת כדי שרשות המיסים תוכל לבצע חישוב מס שבח מדויק. יש להגיש במעמד זה בקשה לקבלת פטור ממס שבח ולאחר מכן יש למוכר 60 ימים לשלם מס שבח על פי החישוב שבוצע לו.