מזל טוב, אתם עומדים לרכוש דירה וזהו מעמד מרגש, אך יחד אתו צצים להם כל מיני תשלומים שונים עליהם לא שמעתם קודם לכן – אחד מהם הוא מס רכישה. כאשר אתם רוכשים נכס בישראל, מס רכישה מהווה חלק בלתי נפרד מהעסקה, החוק בנושא מורכב והמדרגות משתנות בכל שנה, לכן חשוב להבין את כלליו ואת השינויים העדכניים בו – מי יכול לקבל הנחה, איך משלמים את המס והאם אפשר לקבל פטור מתשלום מס רכישה? את כל התשובות תמצאו במדריך שלפניכם.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שנגבה בגין רכישת זכויות נכסי נדל"ן, כשמדובר ברכישת דירה למגורים קיימות מדרגות מס רכישה בהתאם לשווי הנכס. אותן מדרגות מתעדכנות אחת לשנה בהתאם לתיקון בחוק ובהתאם לעליית המדד.
כל מדרגה מייצגת טווח של שווי נכסים, על פיו נקבע אחוז המס שיש לשלם. על פי החוק, ישנן מספר מדרגות שונות, והן עשויות להשתנות מעת לעת על פי החלטות מדיניות ושינויים בחוק.
מדרגות מס רכישה עדכניות מסתמכות על שווי הנכס שנרכש. למשל, ניתן למצוא מדרגות המשתנות בין 0% ל-10%, 3.5% ל-5%, וכן הלאה, כאשר כל מדרגה מייצגת טווח של שווי נכסים.
לדוגמה, בנכס נדל"ן בשווי של עד סכום מסוים, עלות המס עשויה להיות 3.5%, אך אם שוויו של הנכס עולה מעל הגבול הזה, המס יכול להיות 5% או יותר, בהתאם למדרגה המתאימה.
מדרגות מס רכישה נקבעות על פי החלטות מדיניות של הממשלה ועל פי הצורך לגביית המס המרבי והמינימלי מתוך רכישת נכסי נדל"ן. על פי הצורך, יתכן ויוחלט על שינויים במדרגות המס כדי להתאים את המס למציאות הכלכלית ולשוק הנדל"ן, לכן תמיד כדאי לדעת מהן המדרגות המדויקות לאותו הזמן הנתון.
מהן מדרגות המס העדכניות לשנת 2024 ועד ינואר 2025?
מדרגות מס רכישה עדכניות לרכישת דירה ראשונה (דירה יחידה), על חלק השווי של הסכומים הבאים:
- עד 1,978,745 ₪: 0%
- בין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
- בין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
- בין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%
- מעל 20,183,565 ₪ – 10%
מדרגות מס רכישה עדכניות לרכישת דירה שנייה ומעלה (דירה שאינה יחידה), על חלק השווי של הסכומים הבאים:
- עד 6,055,070 ש"ח – 8%
- מעל 6,055,070 ש"ח – 10%
מדרגות מס לעולים חדשים
תקנה 12 בתקנות מיסוי המקרקעין קובעות כי אדם המוגדר "עולה" בהתאם לתקנה, זכאי להקלה במס הרכישה כאשר הוא רוכש עסק או דירת מגורים וזאת בתקופה שבין שנה לפני עלייתו ועד שבע שנים לאחר עלייתו ארצה. העולה ייהנה ממדרגות המס הבאות:
על חלק השווי שעד 1,988,090 ש"ח – 0.5%
על חלק השווי העולה על 1,988,090 ש"ח – 5%
מדרגות מס רכישה עבור נכסים אחרים
בשנים האחרונות שיעור מס הרכישה עבור נכסים שאינם דירות מגורים עלה מ-5% ל-6%. מדובר בנכסים כגון מגרש, חנות וכיוצא בזאת וכדאי להכיר את ההקלה בחוק לקבלת 1/6 מסכום מס הרכישה שישולם, במידה ומתקיימים התנאים הבאים:
- מס הרכישה לא יוחזר בניכוי כהוצאה במס הכנסה.
- הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי תב"ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות המיועדת לשימוש מגורים.
- תוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל ההיתר.
מדרגות מס רכישה לנכה
הפטור או ההנחה ממס רכישה לנכה נקבע על פי תקנות המיסוי על מקרקעין, ובעיקרו מתקיים כאשר נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנפגע במערכה רוכש דירה המשמשת למגוריו – עבר קהל זה מתאפשרת הנחה משמעותית בתשלום מס רכישה על רכישת דירה, גם אם קיימים נכסים נוספים בבעלותו.
במקרה של רכישת דירה ראשונה על ידי נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנפגע במערכה, הם ייהנו מהנחות מס רכישה משמעותיות, ולעיתים אף מפטור מלא.
במקרה שכזה, סכום המס שישולם הוא כדלקמן:
רכישת דירה עד 2,500,000 ₪:
- עד 1,978,745 ש"ח – אין חובת מס.
- עד 2,500,000 ₪ – 0.5%.
- מעל 2,500,000 ₪ – 0.5% מהשווי.
על נכה שמעוניין לרכוש דירה נוספת למגוריו, תהיה חובת מס רכישה בשיעור של 0.5% על השווי הראשון, ללא כל הגבלה על מחיר הנכס. שימו לב לסייג אחד בחוק: ניתן לקבל את הפטור או את ההקלה פעמיים בלבד במהלך החיים ולצורך מגורים בלבד. כמו כן, פטור ממס רכישה ניתן גם לילד נכה של רוכשים, אך בהתאם לתנאים המפורטים בחוק.
ומה לגבי מקרים בהם אחד מבני הזוז נכה והשני לא? במקרה כזה יחויבו שני הבני זוג בתשלום מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד, שכן הפטור יחול גם על בן הזוג.
ומה לגבי דירה נוספת?
החוק כיום מאפשר להקפיא מס רכישה עבור דירה נוספת ולשלם עבורה כאילו הייתה דירה יחידה, זאת בתנאי שבעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה שבבעלותו תוך 18 חודשים מהיום בו מכר את הדירה הנוספת, זאת כל עוד הוא מותיר בבעלותו דירה אחת. שימו לב – החוק קובע שאם הדירה הנוספת לא נמכרת בתוך 18 חודשים, בעל הזכויות בנכס ישלם את המס, כולל ריבית והצמדה.
טיפ קטן: כאשר מבצעים תכנון מס נכון, ניתן לצמצם משמעותית מס רכישה ובכך לחסוך עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים, בכפוף לדין הקיים ולמחיר הנכס. עם רכישת הדירה קיים תשלום מס רכישה המשתנה בהתאם למחיר הדירה ולסוגה, בין אם היא דירתו היחידה של הקונה, דירה נוספת, או רכישה בישראל על ידי תושב חוץ.
מהי מטרת מס הרכישה?
הרבה לפני שאתם חושבים על מדרגות מס רכישה, עליכם להכיר את מה שעומד מאחורי המס העלום הזה. לרוב אנחנו משלמים מיסים על רווחים ולא על השקעות, כך לפחות אנחנו רגילים, אז למה אנחנו משלמים מס על כך שקנינו נכס? מדובר בפעולה שמטרתה היא אחת – למנוע ממשקיעים לרכוש כמויות גדולות של דירות שיתקעו את שוק הדיור, יעלו את המחירים וימנעו מזוגות ויחידים לרכוש נכסים במחיר משתלם. באמצעות המס ובאמצעות מדרגות מס רכישה, מתאפשר לאנשים שאין להם דירה, לרכוש אחת כזו מבלי לשלם את המס או בתשלום מס מופחת במיוחד. כך, על דירות בעלות של מתחת ל-1.8 מיליון שקלים לא חל כל מס, משקיעים ויזמים לא יכולים לרכוש אותן ולקבל פטור – אנשים שעומדים בקריטריונים כן.
טיפים להפחתת מס רכישה
לא רק מדרגות מס רכישה יכולים לסייע לכם, יש גם מספר טיפים שאם תפעלו על פיהם, תוכלו להפחית את הסכום. ברגע שרכשתם דירה חדשה מקבלן, תוכלו להוסיף את התוספות שתרצו לאחר שהעסקה הושלמה, לדוגמה – ארונות מטבח חדשים, מערכת מיזוג אוויר וכן הלאה.
מדרגות מס רכישה משתנות פעם בשנה, אם צפוי שהמדד יעלה בינואר של אותה השנה, כדאי להשתדל שלא לחתום על חוזה בדירה החדשה עד לאחר עליית המדד, מכיוון שככל שהמדד עולה – כך גם עולה המדרגה הראשונה. שימו לב: רישום הדירה על שם של ילד מתחת לגיל 18 אינו פוטר ממס הרכישה, מדובר בתא משפחתי אחד.